Langkah-langkah Penerapan (Metode Pendekatan Penilaian)

(ilustrasi azka 2015)

I. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
yaitu dilakukan dengan cara membandingkan obyek pajak yang akan dinilai dengan obyek pajak yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi.

Langkah-langkah penerapan Pendekatan Data Pasar
1. Mengumpulkan data pembanding

• Properti pembanding hendaknya berada pada lokasi yang sama dengan properti yang dinilai.
• Properti pembanding hendaknya mempunyai kegunaan yang sama dengan properti yang dinilai
• Telah terjadi transaksi terhadap properti pembanding tersebut
• Jangka waktu terjadinya transaksi tersebut masih relatif baru
• Karakteristik data pembanding hendaknya mempunyai kemiripan dengan properti yang dinilai.
• Jumlah data pembanding diusahakan sebanyak-banyaknya

2. Analisa data pembanding
Analisa data ini dengan memperhatikan lokasi, waktu transaksi, jenis properti dan lain-lain

3. Adjustment (Penyesuaian)
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penyesuaian ini adalah:

• Lokasi
• Accessibility (Pencapaian)
• Waktu
• Karakteristik Properti
• Kesimpulan Nilai

II. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini digunakan untuk penilaian bangunan yaitu dengan cara memperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat suatu bangunan baru obyek yang dinilai dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.

Langkah-langkah penerapan Pendekatan Biaya
1. Menentukan biaya pembangunan baru bangunan
2. Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan
3. Mengurangi biaya pembangunan baru bangunan dengan penyusutan (depresiasi), sehingga didapat Nilai Bangunan
4. Menentukan nilai tanah dimana bangunan itu didirikan
5. Menambahkan nilai bangunan dan nilai tanah sehingga diperoleh nilai pasar wajar properti

Ada 3 (tiga) penyusutan (depresiasi) yang menentukan NJOP bangunan
a. Penyusutan Fisik
Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh kerusakan (kemorosotan/penurunan) kondisi fisik bangunan yang disebabkan oleh penurunan kekuatan bangunan, retak, kerusakan struktur, kerusakan bahan material.
 b. Penyusutan Fungsi
Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh penurunan fungsi bangunan tersebut
c. Penyusutan Ekonomi
Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh faktor-faktor yang berada di luar bangunan tersebut (faktor eksternal)

III. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Yaitu dilakukan dengan cara menghitung atau meproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari obyek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha, selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk obyek-obyek komersial, yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut tempat rekreasi dan lain sebagainya.

Langkah-langkah Penerapan Pendekatan Pendapatan
1. Menentukan pendapatan kotor potensial pertahun
2. Mengurangi pendapatan kotor potensial pertahun dengan tingkat kekosongan tertentu, untuk mendapatkan pendapatan kotor efektif pertahun
3. Mengurangi pendapatan kotor efektif pertahun dengan biaya tahunan, untuk mendapatkan pendapatan bersih pertahun
4. Mengalikan pendapatan bersih pertahun dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu, untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti.

(azk | 15)