METODE PENILAIAN PROPERTI

Tiga metode yang sering digunakan oleh Land Appraisals yaitu:
1. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
2. Metode Pendekatan Perbandingan Harga Pasar (Market Data Approach)
3. Metode Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Approach)



1.Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan ini didasarkan pada pengertian bahwa pembeli dan penjual menghubungkan nilai tanah    dengan faktor biaya. Pendekatan model ini biasanya dipergunakan untuk menilai bangunan, sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan bangunan yang menjadi satu kesatuan, harus memperhatikan beberapa komponen yaitu: nilai tanah, biaya investasi dan penyusutan baik fisik, fungsi maupun ekonomis

Pada pendekatan model ini, nilai properti diperoleh dari penjumlahan nilai tanah perkiraan dengan biaya yang diperlukan untuk membangun properti yang bersangkutan, yang kemudian dikurangi dengan depresiasi dari properti yang dinilai.

Model Penentuan Nilai Properti dengan Pendekatan Biaya

MV = LV + (RCN-D)

Dimana,
MV = Nilai pasar (market value).
IV = Nilai bangunan (comparable sales)
LV = Nilai tanah (land value).
RCN = Biaya penggantian baru (replacement cost new)
D = Penyusutan (depreciation)

Contoh Penilaian Properti

Harga pasar wajar untuk tanah : Rp. 1 Juta
Biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah : Rp. 400 Juta
Depresiasi (penyusutan) bangunan: 20 tahun
Luas tanah: 400 m2
Umur bangunan saat ini: 10 tahun.

Perkiraan nilai properti diatas sbb:

Nilai tanah perkiraan: 400 m2 x Rp. 1.000.000,00 /m2 = Rp. 400.000.000,00
Biaya pembangunan properti = Rp.400.000.000,00
Beban depresiasi saat ini = umur efektif bangunan saat ini (10 tahun) dibagi 20 tahun = 50% x Rp.400.000.000,00 = Rp.200.000.000,00

Jadi, nilai properti tersebut kurang lebih:
+ Rp.400 juta + Rp.400 juta – Rp.200 juta = Rp.1 Miliar


2. Metode Pendekatan Perbandingan Harga Pasar (Market Data Approach)

Penilaian berdasarkan pendekatan perbandingan harga pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek yang akan dinilai dengan obyek lain yang nilai jualnya sudah diketahui. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli properti.

Secara sederhana proses penyesuaian dengan obyek pembanding dilakukan dengan memperhatikan waktu, perbedaan atribut dan faktor-faktor lain. Formula pendekatan ini adalah (Sidik, M. 2000):

Model Penentuan Nilai Properti pada Pendekatan Perbandingan Harga Pasar

MV= Sc + ADJc

dimana,

MV = Nilai pasar (market value).
Sc = Harga jual dari properti pembanding (comparable sales)
ADJc = Tingkat penyesuaian terhadap properti pembanding (comparable adjusment)

3. Metode Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Approach)

Ro = Sewa Bersih per Tahun / Nilai Properti

Contoh:
Diketahui sewa bersih rumah adalah, Rp 10 Jt/th, maka berapa nilai rumah jika Ro = 5 %,

Nilai rumah adalah:
Nilai= 10 Juta x (100/5)
= 10 Juta x 20
= 200 Juta

***

(azk | 2015)