PENILAIAN TANAH DENGAN PENDEKATAN KERUANGAN

ABSTRAK / ABSTRACT
Mekanisme pasar tanah akhir-akhir ini telah banyak dirusak oleh sekelompok orang yang secara langsung atau tidak langsung telah melambungkan harga penawaran tanah. Akibatnya terjadi perbedaan yang begitu jauh dengan harga permintaannya. Gejala meningkatnya harga tanah tanpa melalui mekanisme pasar yang wajar, umumnya mengikuti pola penggunaan tanah. Untuk mengendalikannya diperlukan intervensi pemerintah. Tulisan ini membahas salah satu upaya pengendalian harga tanah  yang dapat dilakukan dengan pendekatan spasial/keruangan.

Recently, the mechanisms of land market have ruined with the speculant, who were booming in land price. In many cases, its make gaps between demand and supply of land price. Indications of this condition without through reasonable mechanisms, commonly, follow in pattern of the land use of the cities. The government intervention should be control the land price in the market. One of the solutions is spatial approach, that will be review in this paper.

PENDAHULUAN

Tanah sebagai bagian dari ruang muka bumi adalah sarana bagi manusia untuk melaksanakan segala aktivitasnya. Penilaian orang atas sebidang tanah akan menjadi sangat berbeda, karena tanah memiliki beberapa dimensi dan ukuran yang berbeda-beda pula. Istilah tanah, bisa diartikan menjadi tiga hal, yakni :
1.    benda tempat tumbuhnya tanaman (soil), ukurannya adalah tingkat kesuburannya,
2.    benda yang dapat diangkat dan dipindahkan (material), ukurannya adalah beratnya dalam ton, meter kubik atau kilogram,
3.    bagian dari wilayah muka bumi (space) yang sering disebut dengan tempat, ukurannya adalah luasnya, dalam hektar, meter persegi dan sebagainya.

Untuk keperluan yang berkaitan dengan tanah sebagai tempat, Sandy (1983) membedakannya menjadi dua hal yakni yang terkait dengan hak (hukum) atas tanah tersebut dan yang terkait dengan penggunaannya. Untuk melakukan transaksi atas tanah sebagai tempat, diperlukan beberapa parameter lain (selain luasnya) yang harus dapat mewakili tanah tersebut dengan lebih baik lagi. Jual beli, ganti rugi, agunan, garansi, gadai maupun hipotik adalah beberapa contoh transaksi atas tanah yang memerlukan suatu “harga” atau “nilai” sebagai cerminan dari manfaat atau kegunaan tanah tersebut.

Penilaian atas sebidang tanah memerlukan keahlian tersendiri. Selain membutuhkan pengalaman, penilaian tanah juga membutuhkan pengetahuan yang memadai tentang prinsip-prinsip penilaian, teknik pendekatan dalam penilaian, faktor-faktor yang berpengaruh secara langsung atau tidak langsung ataupun pengetahuan tentang teknik/metode yang dapat dipakai untuk mempermudah estimasi nilai tanah.

Dalam tulisan ini selanjutnya, akan dibahas tentang konsepsi penilaian tanah, termasuk di dalamnya memuat faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah.


TEORI PENILAIAN TANAH

Tanah adalah salah satu faktor produksi yang tidak bisa diproduksi oleh manusia. Pemanfaatan tanah yang baik akan menjamin kelangsungan ekosistem yang stabil, membatasi pencemaran udara, serta dapat menciptakan struktur politik, ekonomi, sosial, budaya, pertahanan, keamanan nasional masyarakat (Sukanto, et al, 1994).

Kebutuhan akan tanah diindikasikan oleh adanya permintaan (demand) yang pada gilirannya akan dipenuhi dengan adanya penawaran (supply). Melihat aspek permintaan dan penawaran ini, maka seharusnya pada suatu saat akan terjadi keseimbangan harga (equilibrium price). Namun demikian, pada kenyataannya pasar sempurna tidak pernah ada, mengingat mekanismenya selalu “diganggu” oleh aktifitas manusia sendiri, sehingga harga pasar yang terjadi sering tidak mencerminkan “kenikmatan”yang sesungguhnya dirasakan. Dalam bahasa penilaian, harga “kenikmatan” itu sering diartikan sebagai nilai ekonomis.

Di Indonesia, nilai pasar tanah yang wajar jauh lebih rendah daripada nilai ekonomisnya. Pernyataan tersebut dikemukakan oleh seorang penilai senior, Dolly D. Siregar dalam sebuah pertemuan dengan penulis. Pernyataan tersebut memang perlu diteliti dan dikaji lebih lanjut untuk dibuktikan kebenarannya, akan tetapi apabila hal itu benar-benar terbukti, maka nilai pasar tanah di Indonesia belum mencerminkan nilai tanah yang sebenarnya.

Ray M. Northam (1975) mengemukakan dua buah pengertian tentang nilai tanah, yakni :
1.    Nilai tanah adalah nilai pasar (market value) yaitu harga jual beli tanah yang terjadi pada suatu waktu tertentu.
2.    Nilai tanah adalah nilai assessment (assessed value) yaitu nilai yang diestimasi oleh seorang penilai. Market value merupakan data dasar bagi assessed value.

Untuk melakukan penilaian tanah, perlu diketahui beberapa prinsip penilaian. Joseph K. Eckert (1990) mengemukakan empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and the best use), keuntungan produktivitas (surplus productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation).

Kekuatan penawaran dan permintaan (supply and demand) saling berinteraksi mempengaruhi nilai tanah yang direfleksikan oleh harga penjualan. Dalam jangka pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic), karena luas tanah tidak dapat ditambah secara cepat dan drastis (Guritno, 1994). Sementara itu kebutuhan akan tanah sebagai tempat tinggal atau tempat usaha maupun sebagai barang investasi semakin lama semakin mendekati gejala konsumtif (durable consumption goods).

Sementara itu juga, penilaian tanah harus didasarkan atas penggunaan tanah yang terbaik dan yang paling maksimal (highest and the best use) agar penggunaannya menjadi lebih ekonomis. Penggunaan atas sebidang tanah harus dapat memberikan harapan keuntungan yang paling besar, baik keuntungan yang bersifat material maupun yang bersifat non material. Sebenarnya, tanah itu sendiri sudah memiliki nilai, akan tetapi pengembangannya dapat memberikan kontribusi baru terhadap bertambahnya nilai tanah.

Sebagai salah satu faktor produksi, tanah dapat memberikan keuntungan lebih (surplus productivity), selain yang diberikan oleh faktor produksi lainnya seperti tenaga kerja, modal dan manajemen. Hal itu disebabkan karena tanah merupakan sisa keuntungan yang telah dinikmati.

Prinsip perubahan (change) menyatakan bahwa nilai pasar dipengaruhi oleh dinamika ekonomi, politik dan faktor demografi seperti adanya pemintakatan (zoning), suku bunga (interest rate), transportasi ataupun keadaan ekonomi lokal  dan regional. Sedangkan prinsip antisipasi (anticipation), didasari oleh pendekatan pendapatan. Nilai pasar akhirnya diartikan sama dengan nilai saat ini yang diproyeksikan pada keuntungan yang akan datang (present value of future benefits).


FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH

Seorang ahli real estate (anonim), pernah menyatakan bahwa ada 3 cara untuk menguji apakah suatu real estate “baik” atau tidak, yaitu pertama lokasi, kedua lokasi, dan ketiga lokasi (Ray M. Northam, 1975). Berbagai penelitian juga menunjukkan bahwa harga tanah dipengaruhi oleh faktor lokasi yang ditunjang dengan fasilitas dan infrastruktur kota.

Selain daripada itu, dengan menyadari bahwa harga tanah menyebar mengikuti pola keruangan tertentu, maka penataan ruang memberikan kontribusi yang cukup berarti dalam membentuk harga tanah. Penataan ruang yang tercermin dalam pola penggunaan tanahnya akan memberikan kontribusi yang cukup besar dalam pembentukan nilai tanah.
Jika dicermati lebih jauh maka dapat diketahui bahwa pola harga tanah cenderung mengikuti pola keruangan penggunaan tanahnya. Fakta tersebut masih relevan dengan teori yang dikemukakan Von Thunen yang membuat model tentang sewa tanah dan jarak. Makin dekat jarak dari pusat kota, makin tinggi harga sewa tanah. Demikian pula sebaliknya, makin jauh jarak dari pusat kota, maka makin rendah harga sewa tanah.

Pola keruangan penggunaan tanah juga telah dikemukakan oleh Walter Christaller (1933), seorang ahli geografi Jerman dalam Teori Tempat Central (Central Place Theory). Teori ini mengemukakan bahwa tempat sentral merupakan lokasi kegiatan yang melayani kebutuhan manusia (Nursid Sumaatmadja, 1981)

Teori yang berhubungan dengan harga tanah baik secara langsung ataupun tidak langsung selalu berdasarkan pada “ruang”. Teori lokasi yang dikemukakan oleh model Von Thunen maupun model Christaller, keduanya melandasinya pada substansi “ruang”.

Jadi karena harga atau nilai tanah merupakan suatu gejala ruang, maka faktor-faktor yang mempengaruhinya juga akan lebih banyak berkaitan dengan gejala ruang.

Dikemukakan juga ada 4 faktor yang mempengaruhi nilai tanah, yaitu :
1.    Faktor ekonomi.
Faktor ekonomi berkaitan dengan keadaan ekonomi global/internasional, nasional, regional maupun lokal. Variabel-variabel permintaan (demand) yang mempengaruhi nilai tanah termasuk di dalamnya ialah jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tersedianya keuangan, tingkat suku bunga dan biaya transaksi.
2.    Faktor sosial.
Faktor sosial membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah. Kepadatan penduduk, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan kebanggaan memiliki (daerah bergengsi) adalah faktor-faktor sosial yang mempengaruhi nilai tanah.

3.    Faktor politik dan kebijakan pemerintah.
Kebijakan pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai tanah. Beberapa contoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan alokasi penggunaan tanah yang pada gilirannya akan meningkatkan harga tanah, antara lain; kebijakan pemilikan sertifikat tanah, peraturan penataan ruang dengan penentuan mintakat atau zoning, peraturan perpajakan, peraturan perijinan (SIPPT, IMB dan lain-lain) ataupun penentuan tempat pelayanan umum (sekolah, [asar, rumah sakit, dan lain-lain).
4.    Faktor fisik dan lingkungan.
Ada dua konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan, yaitu site dan situasi (situation). Pengertian tentang site adalah semua sifat atau karakter internal dari suatu persil atau daerah tertentu, termasuk di dalamnya adalah ukuran (size), bentuk, topografi dan semua keadaan fisik pada persil tanah. Sedangkan yang dimaksud dengan situasi (situation) ialah yang berkenaan dengan sifat-sifat eksternalnya. Situasi suatu tempat berkaitan erat dengan relasi tempat itu dengan tempat-tempat di sekitarnya pada suatu ruang geografi yang sama. Termasuk dalam pengertian situasi adalah aksesibilitas (jarak ke pusat pertokoan (CBD), jarak ke sekolah jarak ke rumah sakit, dan lain-lain), tersedianya sarana dan prasarana (utilitas kota) seperti jaringan transportasi, sambungan telepon, listrik, air minum dan sebagainya.
Site mempengaruhi nilai tanah karena “sumberdaya”-nya, sedangkan situasi mempengaruhi nilai tanah karena kemudahan atau kedekatannya (aksesibilitas) dengan “sumberdaya” yang lain di sekitarnya.


PENUTUP

Fenomena “alokasi” kegiatan manusia pada ruang menjadikan tanah sangat bernilai tinggi. Sejalan dengan dinamika ekonominya, manusia memerlukan pengetahuan untuk mengestimasi nilai tanah.

Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai tanah dapat dikelompokkan menjadi dua aspek, yaitu :
1.    Aspek internal (site), yaitu semua sifat atau karakter yang dimiliki suatu persil atau daerah tertentu. Elemen-elemen site antara lain kondisi fisik persil yang berupa luas, ukuran (size), bentuk, topografi, legalitas hukum (hak penguasaan dan penggunaannya), kesesuaian denga pemintakatan (zoning) dan lain sebagainya.
2.    Aspek eksernal (situation), yaitu keadaan atau karakteristik “lingkungan yang mempengaruhi “site”-nya. Misalnya, aksesibilitas (kemudaham menuju lokasi atau site yang lainnya), tersedianya jaringan infrastruktur kota, dan lain-lain.

Teknik-teknik penilaian tanah sangat bermacam-macam. Namun demikian pada dasarnya semua merupakan penjabaran dari tiga macam pendekatan, antara laian pendekatan data pasar, biaya dan pendapatan.

Untuk menganalisa data sampai diperoleh nilai tanah, diperlukan suatu pedoman penilaian. Prinsip terpenting dalam penilaian tanah adalah highest and the best use. Prinsip ini telah merangkum berbagai faktor yang berpengaruh (faktor internal dan eksternal), yang selanjutnya diaplikasikan pada penggunaan ruang atau tanahnya.


DAFTAR PUSTAKA

American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate, Ninth Edition, Chicago, 1987.
Mangkoesoebroto, Guritno, Kebijakan Ekonomi Publik di Indonesia: Substansi dan Urgensi, Editor : A. Tony Prasetiantono, Jakarta : P.T. Gramedia Pustaka Umum, 1994.
Northam, Ray M., Urban Geography, New York: John & Sons, Inc., 1975.
Reksohadiprodjo, Sukanto dan A.R karseno, Ekonomi Perkotaan, Yogyakarta : BPFE, Edisi Ketiga, 1994.
Sandy, I Made, Pengetrapan Pasal 14, 15 UUPA (Tentang Land Use Planning) terhadap Pembangunan Nasional, Direktorat Tata Guna Tanah, Ditjen Agraria Depdagri, Publikasi No. 255, 1983.
Sumaatmadja, Nursid, Studi Geografi, Suatu Pendekatan dana Analisa Keruangan, Bandung: Alumni, 1981.
The International Association of Assessing Officers, Property Appraisal and Assessment Administration, Chicago: 1990.